PRO-AKTİF APARTMAN & BİNA & SİTE YÖNETİMİ


Hemen İletişime Geçin !


ŞEFFAF YÖNETİM

Bütün gelir ve gider işlemlerini online takip edebilirsiniz.

Hemen İletişime Geçin !

ULAŞILABİLİR YÖNETİCİ

Destek hatlarımızdan istediğiniz zaman irtibata geçebilirsiniz.


Hemen İletişime Geçin !

ONLINE AİDAT TAKİBİ

İstediğiniz zaman hesap ekstrenize ulaşabilirsiniz.


Hemen İletişime Geçin !

KREDİ KARTI İLE AİDAT ÖDEME İMKANI

Aidat ödemelerinizi istediğiniz yerden güvenli bir şekilde kredi kartınızla yapabilirsiniz. 


Hemen İletişime Geçin !

EKONOMİK ÇÖZÜMLER

Kat Malikleri Kurulunda Alınan Kararlar Doğrultusunda


Hemen İletişime Geçin !

HAKKIMIZDA

Kanun ve yönetmeliklere uygun şekilde; apartman, bina, site, plaza, rezidans, iş merkezi gibi toplu yerleşik mülklerin merkezi yönetim hizmetlerini kurumsal ve profesyonel olarak yürütmekteyiz. Tesis yönetimiyle ilgili tüm alanlarda kendini hem ulusal hem de uluslararası platformlarda kanıtlamış çözüm ortaklarımız ile beraber çalışıyoruz.

Firmamızın kurucu ortağı Ahmet GÜLER 1952 Elazığ doğumludur. 1988 yılında başlattığı gayrimenkul yönetim tecrübesi ile oğlunun Mali Müşavirlik ve kızının da sigortacılık tecrübelerini, sektörün geleceği ve gelen talepler doğrultusunda, profesyonel çözümler üretmek için Yönetmax ismi altında birleştirmeye karar vermiştir. Yüzde yüz Türk sermayeli şirketimizin, firma merkezi ve şirket araçları şirket mülkiyetindedir. Dava ve icra dosyalarını Akerman Hukuk Bürosu takip etmektedir.

Yönetim Kurulu Başkanımız Sayın Akif GÜLER, 1983 yılında İstanbul'da doğmuştur. Evli ve üç çocuk babası olan Sayın Akif Güler, 2007 yılında İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi İktisat Bölümü'nden mezun olmuştur. 2012 yılında Mali Müşavir unvanı almaya hak kazanmıştır. Mali Çözüm dergisinin 89. sayısında makalesi yayınlanmış, Kentsel Tesis Yönetim Derneğinin kuruluş çalışmalarında bulunmuştur. Türkiye'nin önde gelen kurumsal firmalarında önemli pozisyonlarda görev almış olmasının yanı sıra İngilizce bilgisine de sahiptir.

VİZYON

Uzun yıllardan beri süre gelen toplu yaşam alanlarında yaşanan sorun ve anlaşmazlıkları gözlemleyerek; görev üstlendiğimiz tüm projelerde oluşmuş ve oluşabilecek ihtiyaç analizlerini doğru ve şeffaf bir şekilde, çözüm odaklı yaklaşımlarımızla; en kısa sürede uygun maliyet ile sonuca ulaşarak, müşterilerinin kaliteli bir yaşam sağlamasını sağlamaktır.

MİSYON

İnsan ilişkilerinin öneminin farkındalığı ile ortak değerlerimize saygılı davranarak, müşterilerinin yaşam kalitesini arttıracak; kişilerden bağımsız, insana, doğaya ve her türlü canlıya saygılı, değişim ve gelişime açık, çözümlerini sürekli geliştiren, sorumluluk bilincinde, ortak değerin çıkarını gözeten, işini seven çalışkan kişilerle beraber çözüm ortaklığı kurarak hedeflerimize ulaşan kurumsal bir firma olmaktır.

HEDEF

Firmamız üst yönetimi ve tüm çalışanlarımız müşteri memnuniyetini arttırılması amacına yönelik olarak müşteri beklentilerinin belirlenmesi ve bu beklentilerin yerine getirilmesi için gerekli olabilecek faaliyetleri planlamakta ve uygulamaktadır. Sürekli gelişmeyi ve ilerlemeyi sağlayabilen, müşteri memnuniyetini ve potansiyelini sürekli arttırabilen, etik değerlere saygılı ekip ruhu ile çalışabilen, personelinin memnuniyetini ve eğitim seviyesini sürekli geliştiren, sektöründeki firmalar ile rekabet ederek kendi pazarını ve mesleğinin saygınlığını arttıran rekabet gücü yüksek bir firma olmaktır.


Kalite Politikamız

Kalite Sistem Belgelerimiz

image description

ISO 9001 : 2015

Kalite Yönetim Sistemi Belgesi
image description

ISO 14001 : 2015

Çevre Yönetim Sistemi
image description

TS ISO 45001 : 2018

İş Sağlığı ve Güvenliği Yönetim Sistemi
image description

ISO 27001 : 2013

Bilgi Güvenliği Yönetim Sistemi
image description

ISO 10002 : 2018

Müşteri Memnuniyet Yönetim Sistemi

NEDEN PROFESYONEL YÖNETİM ?

Günümüzde hızlı kentleşmenin getirdiği toplu yaşam alanlarının genişlemesi ihtiyaçların farklılaşmasına, sorunları da beraberinde getirerek karmaşık ve zorlu bir hale getirmiştir. Bu doğrultuda problemlerin önemli ölçüde artış göstermesi daha sistemli ve profesyonel bir yaklaşım ihtiyacı doğmuştur. İletişim ağı yetersizliği, finansal ve mali konuların takibinde güçlük yaşanılması ve şeffaflığın bozulabilmesi gibi sonuçlar doğurmuştur. Profesyonel Yönetim Anlayışının getirdiği önemli avantajlar şunlardır:

Riskleri Azaltır: Gayrimenkulde oluşabilecek maddi ve manevi risklere karşı kendinizi öncesinde korumuş olursunuz.

Zamanınız Size Bırakır: Özellikle büyük şehirlerde yaşadığınız stres ve yoğunluğun yanında binanız ile ilgili sorunlar için de değerli vaktinizi boşa harcamamış olursunuz. Böylelikle kendinize ve sevdiklerinize daha fazla vakit ayırabilirsiniz. Aidatların toplanması, asansör bakımı, temizlik, güvenlik, bakım-onarım, bahçe bakımı, fatura ödemeleri, gelir-gider raporlanması, apartman görevlisi işlemleri, havuz bakımı, çöp toplanması, çevre düzen ve temizliğinin kontrolü, ortak alan kiracı ilişkileri, olağan ve olağanüstü toplantıların zamanında yapılması, yasal takip (icra, borçlar, iskan vb) işlerini sizin yerinize biz yapıyoruz.

Değer Katar: Ünlü atasözümüz " Ev alma komşu al. " der. Komşularımız yaşam alanlarımızı paylaştığımız insanlardır. Dolayısıyla komşuluk ilişkilerimizin sağlıklı olması bu noktada çok önemlidir. Komşuluk ilişkilerine önem vermediğimizde yaşanabilecek kavgalar, gürültüler ve anlaşmazlıklar istenmeyen olumsuz bir durumdur. Amacımız; sizleri topluluk yapısında, sağlıklı bir şekilde bir arada tutabilmek ve memnuniyetinizi baki kılmaktır. Bu anlamda profesyonel yöneticilik hizmeti alan binalarda bulunan sorunlar ve huzursuzluklar daha azdır.

Güven Verir: Oluşabilecek tüm sorunlarınızda her zaman karşınızda ulaşabileceğiniz bir muhatap bulunacaktır. Adaletli bir şekilde, kanunların ve çoğunluğun istediği şekilde yönetilirsiniz. Destek hattımızdan istediğiniz zaman bize ulaşabilirsiniz. Bütün mali ve finansal işlemler banka ve resmi evrak aracılığıyla yapılır. Ödemelerinizi takip edeceğiniz güvenli bir sistemle ekstreler tarafınıza düzenli bilgilendirmeler ile verilecektir.

Şeffaflık Sağlar: Aldığımız tüm karar ve kuralların, düzenlemelerin tarafınıza olduğu gibi iletilmesi ve alınan bu kararlardan etkileneceklerin bilgiye erişiminin kolayca sağlanmasına olanak sağlar. Teknolojik unsurlar aracılığı ile tam kullanım sağlanarak ulaşılabilir, anlaşılır ve somut bir yapı ile sizlere sunulur.

NEDEN YÖNETMAX ?

En uygun maliyet ile en kısa sürede çözüm odaklı yaklaşımlarımızdan faydalanabilmeniz için kurulmuş bir firmadır. İnsan ilişkilerinizi sağlıklı bir şekilde sürdürebilmenizi sağlayabilmek için şehir stresinin yanında bir de yaşam alanlarınızın doğurduğu sorunlar ile ne siz vaktinizi harcayın ne de komşuluk ilişkinizi bozun. Biz YÖNETMAX olarak çözüm odaklı ve profesyonel bir yönetim anlayışı ile maksimum hizmeti sunmayı amaç edinerek tüm bu sorunlardan sizleri kurtarıyoruz.

Hizmetlerimiz

Hizmet Verdiğimiz Alanlar

Merak Ettikleriniz

Sıkça Sorulan Sorular

Genel  

  • KAT MALİKİ KİME DENİR ?

    Kat Mülkiyeti Kanununa göre; bağımsız bölümler (daireler) üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (tapuya) sahip olan kişiye KAT MALİKİ denir. Bu sebeple kiracılar kat maliki olamıyor.

  • AİDATINI ÖDEMEYEN DAİRE İÇİN NE YAPILIR ? AİDAT ÖDEMEK ZORUNLU MU ?

    Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesine göre; binadaki herkes ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık gecikme tazminatı öder. Devamında aidatını ödemeyen dairenin sahibi aidatını ödemeyerek diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse dairesi satılabilir. Ancak haklarınızı korumak için toplantı ve tutanaklarınızın düzenli ve zamanında yapılmış olması gerekir.

  • FACİLİTY MANAGEMENT / TESİS YÖNETİMİ NEDİR?

    Facility Management’ın tam tercümesi Tesis Yönetimidir. Belirli bir yer üzerinde bulanan yapılara da "tesis" denir. Tesisler; apartman, site, rezidans, toplu yapı, AVM, plaza, hotel, hastahane, okul, fabrika vb. farklı amaç ve kullanım için yapılmış, farklı mimari yapılar olabilir. Kısacası insanların yaşadığı veya çalıştığı tüm mekânlara "tesis" denir.
    Tesis Yönetimi, yapıların yaşamını devam ettirebilmesi için gerekli olan tüm faaliyetleri kapsayan bir sektördür. Türkiye’de Profesyonel Tesis Yönetimi, 1990’lı yıllarda yapılan yüksek binalarla (plazalarla) başlamıştır. Ülkemizde toplu yapı projelerine geçiş (kentsel dönüşüm) süreci yaşanmaktadır. Dolayısı ile profesyonel tesis yönetimi (facility management), ülkemizin refah düzeyinin artmasıyla beraber her geçen gün daha da önem kazanacaktır.

  • APARTMAN VE SİTELERDE HANGİ GİDERLER KİRACIDAN ALINIR?

    Anagayrimenkulün ve kiracının ikamet ettiği bağımsız bölümün bizatihi kendisine yapılan masraflar kat maliklerine aittir. Örneğin; binanın mantolaması, boyanması, yalıtım yapılması, asansörün yenilenmesi, havuzun yeniden inşa edilmesi, otoparkın üstünün kapanması, çardak yapılması gibi anagayrimenkul ve bağımsız bölümün değerini artıran unsurlar kat maliki tarafından karşılanır.
    Diğer yandan, personel ücretleri (kapıcı, temizlikçi gibi), elektrik, su tüketimi gibi sürekli sarf edilen harcamalar, havuzun ve otoparkın temizliği, asansör bakımı gibi doğrudan kullanıcıların yararlandığı giderler kiracılar tarafından karşılanır.

  • KİRACILARIN AİDAT SORUMLULUĞU

    Anagayrimenkulün ve kiracının ikamet ettiği bağımsız bölümün bizatihi kendisine yapılan masraflar kat maliklerine aittir. Örneğin; binanın mantolaması, boyanması, yalıtım yapılması, asansörün yenilenmesi, havuzun yeniden inşa edilmesi, otoparkın üstünün kapanması, çardak yapılması gibi anagayrimenkul ve bağımsız bölümün değerini artıran unsurlar kat maliki tarafından karşılanır.
    Diğer yandan, personel ücretleri (kapıcı, temizlikçi gibi), elektrik, su tüketimi gibi sürekli sarf edilen harcamalar, havuzun ve otoparkın temizliği, asansör bakımı gibi doğrudan kullanıcıların yararlandığı giderler kiracılar tarafından karşılanır.
    Kapıcı başta olmak üzere işten çıkarılan personele ödenmesi gereken kıdem tazminatı hususunda kat maliki ve kiracı birlikte sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olduğundan, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kira borcundan düşülmesi gerektiği konusunda kanun emrettiğine göre aslında bu borç kat malikine yansıtılmış olunur. Dolayısıyla kat malikleri tazminatı ödeme konusunda birinci sıradadır.

  • İYİ BİR YÖNETİCİNİN TAŞIMASI GEREKEN ÖZELLİKLER NELERDİR?

    1.Yönetici İletişim Kurabilmelidir
    2.Yönetici Araştırmayı Sever Olmalıdır
    3.Yönetici Temel Hukuk ve Muhasebe Bilmelidir
    4.Yönetici İnsiyatif Kullanabilmelidir
    5.Yönetici Bilişim Araçlarına Hakim Olmalıdır

  • YÖNETİM PLANI NEDİR?

    Apartman ve site yaşamında yönetim planı tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğine sahip, hukuken hazırlanması zorunlu olan metinlerdir. İnşaat aşamasında hazırlanan ve tapulara verilen yönetim planlarındaki hükümler apartman ve site yaşamını düzenler. Kat maliklerinin uymakla yükümlü olduğu kurallar, ortak alanların kullanımı sırasında dikkat edilmesi gerekenler, aidatların tespiti, yönetici seçimi, evcil hayvan beslenmesi, otoparkın kullanımı, sosyal tesislerden nasıl faydalanacağı gibi her türlü konu yönetim planlarında yer alır. Yönetim planlarında hüküm olmayan hallerde Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) geçerlidir.
    Kat Mülkiyeti Kanunu gereği yönetim planı tüm kat maliklerini, kiracıları, bağımsız bölümlerden her türlü şekilde faydalanan kişileri bağlar. Bir gayrimenkule sahip olunduğu andan itibaren, o gayrimenkulün bulunduğu apartman ya da site yönetim planı malik için bağlayıcı hale gelir. Bu nedenle de satın alınma işlemi yapılmadan evvel yönetim planlarının okunması kat maliklerinin yararınadır. Örneğin evcil hayvana sahip bir kat maliki, severek aldığı bir gayrimenkulü yönetim planında bulunan “evcil hayvan beslenmesine yönelik yasak” nedeniyle, evcil hayvanını besleme konusunda problemle karşılaşır.
    Yönetim planları her ne kadar inşaat aşamasında tapuya verilip oluşturulsa da bu yönetim planlarının sonradan kat maliklerince kısmen veya tamamen değiştirilmesi de mümkündür. Hukukun temel ilke ve kuralları ile kanunların ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici kurallarına aykırı olmamak şartıyla her şekilde yönetim planı yeniden yazılabilir ya da değiştirilebilir. Yönetim planı değişikliği kolay değildir. KMK gereği kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Bu nitelikli çoğunluk sağlanarak değişiklik yapmak mümkündür.

  • ARSA PAYI NEDİR ?

    Arsanın kanunda yazılan esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarıdır. Başka bir ifadeyle kat mülkiyeti kurulurken, ana yapının veya yapıların bulunduğu parsel arsasından bağımsız  bölümlere rayiç değerleri oranında arsadan pay verilmesidir.

  • ORTAK (ALAN) YERLER NERELERDİR ?

    Ortak yerler, ana gayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp konuma ve ortaklaşa kullanıma veya faydalanmaya yararlı yerlerdir. Ayrıca ortak alanlar sözleşme ile belirtilebilir. Fakat sözleşmede belirtilmese de aşağıda sayılan alanlar kanun gereği ortak alan sayılmaktadır.
    a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
    b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
    c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
    Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer (KMK. Md. 4).

  • İŞLETME PROJESİ NEDİR ? NASIL YAPILIR ?

    Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle:
    a) Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
    b) Tüm giderlerden her kat malikine, düşecek tahmini miktar;
    c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı gösterilir.

    İşletme Projesinin Yapılması
    Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen itirazın kaldırılmasını sağlayan belgelerden sayılır.

Üyelik İşlemleri  

  • YÖNETMAX'A NASIL GEÇERİZ ?

    Düzenlenecek bir toplantı ile binadaki kat maliklerinin salt çoğunluğunun yani yarısından bir fazlasının vereceği olumlu yöndeki kararı yeterli olacaktır. Bu karar ile kat malikleri içerisinden seçeceğiniz bir kişiye, Yönetmax ile sözleşme yapması için yetki vermeniz yeterlidir. Bu kişi aynı zamanda denetçi de olabilir.
    Kanunlarımıza göre; binanız ile ilgili toplantılar, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından bir fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Toplantıda yeter sayısı sağlanmış olmalıdır. Aksi durum oluştuğunda lütfen bizimle iletişime geçiniz. Her bağımsız bölümün bir oy hakkı vardır. Bir kat maliki birden fazla bağımsız bölüme sahip ise, kullanacağı oy bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.

  • BİNADA OTURANLAR DIŞINDA BİRİSİ YÖNETİCİ OLABİLİR Mİ ?

    Kat mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre; kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Yönetim planında da aksine bir hüküm bulunmuyorsa dışarıdan bir kimse yönetici olabilir.

  • BİNADA YÖNETİCİ OLMASI ZORUNLU MU ?

    634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre; anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.
    Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Blog

Blog/Makale

  • image description

    Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki ...

    Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Kurulması

    • Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir.
    • Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.
    • Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.
    •  Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz..
    • Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.
    •  Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.
    • Kural olarak ana gayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerh edilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.
    • Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.
    • Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.
    • Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.
    •  Ana gayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz
    •  Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı türdeki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.
    •  Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.
    • Ana gayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz
    • Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı türdeki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.
    • Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur.
    • Yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.
    • Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır.
    • Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmasının esasları
    • Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulabilmesi için onaylı ve geçerli olan yapı ruhsatı bulunması gerekir. Kat mülkiyeti tesisinde ayrıca, yapı kullanma izin belgesi aranır.
    • Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin herbirinde, toplu yapı bulunması hâlinde, her imar parseli kat irtifakı ve kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır.
    • Ancak, toplu yapı, birden fazla imar parseli üzerinde yer alıyor ise, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tabi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.
    • Bu durumda kat mülkiyetine geçilirken toplu yapının yer aldığı bütün parseller bir bütün olarak işlem görür.
    • Toplu yapı kapsamındaki, bir veya birden çok imar parseli üzerindeki toplu yapıların tamamlanması hâlinde, bu yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.
    • Mimarî projelerin vaziyet plânında aralarında sınır ve komşuluk ilişkisi bulunmayan ve buna bağlı olarak toplu yapı ilişkisi kurulmamış imar parselleri üzerinde toplu yapı ilişkisi sebebiyle kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi ve buna bağlı yönetim plânı işletilmesi talepleri karşılanmaz.
    •  Birden fazla imar parselini kapsayan toplu yapı uygulamaları imar plânında belirlenen alanlarda yapılır.
    •  Birden fazla imar parselini kapsayan toplu yapı uygulamaları imar plânında belirlenen alanlarda yapılır.
    • Uygulama imar plânı ve parselasyon plânı değişikliklerinde, toplu yapı sisteminin bütünlüğünün muhafazası gözetilir..
    • Uygulama imar plânında birden çok imar parseli üzerinde belirlenen toplu yapı alanında, kamuya ait alanlar arsa ve arazi düzenlemesi yapılarak kamu eline geçtikten sonra uygulama yapılır.
    •  Kat mülkiyetinin kurulması
    • Kat mülkiyeti kurulması için, toplu yapı kapsamındaki yapıların ve bu yapılara hizmet veren alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, ve sosyal tesislerin tamamlanması ve gayrimenkulün malikinin veya ortak maliklerinin, şu belgeler ile birlikte anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda tapu idaresine müracaatta bulunmaları gerekir.
    • Anagayrimenkulde, yapıların onaylı yapı ruhsatı eki mimarî projesine uygun olarak,, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından imzalanan idarece onaylanan mimarî proje.
    •  Toplu yapıya ait yapı kullanma izin belgeleri.
    • Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerlerin tamamı için hazırlanmış bir tek yönetim plânı.
    • Her bağımsız bölümün arsa payını, nev'ini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını ve var ise eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış olan, ruhsat düzenlemeye yetkili idarece onaylanan ve noterce tasdik edilen liste.
    • Kat irtifakının kurulması: Toplu yapı kapsamında olup, henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir imar parseli üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu kütüğüne tescil edilmesi için, o imar parselinin malikinin veya ortak maliklerinin, vaziyet plânı, mimarî proje, yönetim plânı, liste ve yapı ruhsatı ile birlikte tapu idaresine müracaatta bulunması gerekir.
    •  Tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesi maksadıyla yapılacak tescil için gayrimenkulün malikinin veya ortak maliklerinin talepte bulunması gerekir. Tescil, kat irtifakının tesciline ilişkin resmî senede, idarece onaylanan mimarî proje, yapı kullanma izin belgeleri. yönetim plânı, malik veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış olan, ruhsat düzenlemeye yetkili idarece onaylanan ve noterce tasdik edilen liste ve vaziyet plânına uygunluğunun idarece tasdik edilmesine istinaden yapılır
    • Sözleşme ve Tescil: Tapu memuru, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması için talepte bulunanların yetkili olduklarını ve belgelerin eksiksiz verildiğini tespit ettikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmî sözleşmeyi düzenler ve bu sözleşme aynı zamanda tescil talebi sayılır.
    • Bir imar parseli üzerinde kat irtifakı ancak sözleşmede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün beyanlar hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.
    • Sözleşme düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması hâlinde ise ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir." ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır.
    •  Kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir.
    • Anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
    • Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç olmak üzere, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütük sayfasına aynen aktarılır.
    •  Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.
    • Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanmasına ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yerleri olur.
    • Geliri ortak giderlere harcanmak veya başka bir amaçla ortak olarak faydalanmak için tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bu bağımsız bölümden faydalanan bağımsız bölümlerin numaraları yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.
    Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları ve Borçları
    • Kat maliklerinin bağımsız bölüm üzerinde ve ortak yerler üzerinde olmak üzere iki tür haklarından bahsedebiliriz:
    • 1 – Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
    • 2– Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
    • Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
    • Kat irtifakı sahibinin hakları:
    • Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.
    • Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.
    • Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
    • Kat Maliklerinin borçları:
    •  Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
    • KMK’daki kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
    • Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
    • Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin 4/5inin yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.
    •  Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.
    • Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.
    • Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir
    • Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
    • Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
    • a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
    • b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
    • c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
    • Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.
    • Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
    • Söz konusu giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.
    • Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir.
    • Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla yükümlüdürler.
    • Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında, paylaştırılır.
    • Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır.
    • Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur.
    • Ortak giderler teminat altına alınmıştır. Kat malikinin, payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.
    • Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
    • Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. ⁻ Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.
    • Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.
    •  Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.
    •  Müsaade eden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların bu yüzden uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.
    •  Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
    • Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
    • Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.
    • Kat maliklerinden kanundan kaynaklanan borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları ve Borçları
    • Şu durumlarda, devir hakkı veren çekilmezlik, mevcut farz edilir :
    • a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
    • b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk hakimi emrine rağmen, borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
    • c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
    • Dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.
    • Kat irtifakı sahiplerinin borçları:
    • Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları ve Borçları
    •  Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir.
    • Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.

  • image description

    Yöneticinin Görevleri Nelerdir ?

    • Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
    • a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
    • b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
    • c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
    • d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması; Yöneticinin görevleri ⁻ e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
    • f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
    •  g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;
    • h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
    •  i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi; Yöneticinin görevleri
    •  j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
    • k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
    •  l) Ana gayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.
    • Yönetici ataması gerekmesine rağmen yönetici ataması yapılmayan ana gayrimenkulde, yöneticinin yapması gereken işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur. 4/4/2015 te eklenmiştir.

  • image description

    Kentsel Dönüşümde Çoğunluk Karar Toplantıs...

    • RİSKLİ YAPININ NE ŞEKİLDE DEĞERLENDİRİLECEĞİ KONUSUNDA MALİKLERLE YAPILACAK TOPLANTININ ZAMANI :
     
    Riskli yapı kararının kesinleşmesine müteakip, yıkım işlemlerinin ne şekilde yürütüleceği yukarıdaki bölümde açıklanmıştır. Riskli yapının yeniden inşa edilmesi çalışmalarının başlatılması için binanın yıkılması şart değildir. Riskli yapı yıkılmadan önce, malikler bir araya gelerek, en az üçte iki çoğunluk ile karar alabilir veya müteahhit şirket ile anlaşma yapabilirler. 6306 sayılı Yasa metninde bu konuda bir açıklık yok iken, Yasanın 6. Maddesi, 14.04.2016 tarihinde değiştirilerek, konuya netlik kazandırılmıştır. Buna göre ; 6306 sayılı Kanunun, 6. Madde, 7. Cümlesinde ; Riskli Yapılar Yıktırılmadan Önce Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanması dahil her türlü işlemin  üçte iki çoğunluğu kararı ile yapılabileceği belirtilmiştir. Riskli yapı yıkıldıktan sonra, kendilerine tebligat yapılan arsa sahipleri, 30 gün içerisinde, en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma yapamadıkları takdirde, gayrimenkulde, Bakanlık, Belediye veya TOKİ tarafından acele kamulaştırma kararı alınabilir. Bu husus, 6306 sayılı yasanın 6/2. Maddesinde öngörülmüştür.
     
    • TOPLANTI ÖNCESİNDE DEĞERLEME RAPORU ALINMASI ŞARTTIR :
     
    Riskli yapının paydaşları tarafından yapılacak Karar toplantısında, müzakere edilebilmesi için, Sermaye Piyasası Kurulu’na kayıtlı olarak faaliyet gösteren, Lisanslı Değerleme Kuruluşunca, gayrimenkulün tüm bağımsız bölümlerinin yıkılmadan önceki kıymetini gösteren, değerleme raporunun alınmış olması gerekmektedir. Bu zorunluluk, Uygulama Yönetmeliği’nin 15. Maddesinde belirtilmiştir. Değerleme Şirketlerine ilişkin standart ve kayıtlar, Sermaye Piyasası Kurulunca yayınlanan, 12.08.2001 tarihli, Tebliğ’de düzenlenmiştir. Söz konusu Tebliğ daha sonra birçok değişiklik yapılmıştır. İlgili düzenlemeye göre, değerleme şirketlerinin çalışma şartları ve değerleme raporlarında bulunması gereken unsurlar açıkça belirtilmiştir. Kat malikleri veya arsa sahiplerinden herhangi biri, değerleme şirketine başvurarak binanın değerinin tespiti için rapor düzenlenmesini talep edebilir. Başvurulacak değerleme şirketinin lisansı incelendikten sonra, sözleşme yapılarak, riskli yapının mevcut değeri tespit ettirilir. Söz konusu raporun toplantı öncesinde, kat maliklerine tebliğinin zorunlu olup olmadığı yönetmelikte belirtilmemiştir. Ancak, toplantı sırasında, değerleme raporunun toplantıya katılan tüm paydaşlara tebliğ edilmesi gerekmektedir. Değerleme raporu, 6306 sayılı yasaya göre alınacak kararların önemli bir parçasıdır. Bu sebeple, lisanslı değerleme kuruluşu tarafından düzenlenen bu raporun ilgililere tebliğ edildiğinin belgelenmesi şarttır. Ayrıca, değerleme raporu, toplantıya katılmayan paydaşlara, üçte iki çoğunluk kararı ekinde gönderilmek zorundadır.
     
     
        2.2. RİSKLİ YAPININ DEĞERİ NASIL TESPİT EDİLECEKTİR   ? 
     
        6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde, sadece, binanın yıkılmadan önceki durumunu gösteren, değerleme raporu alınacağı anlaşılmaktadır. İlgili yönetmelikte, yapılacak binanın, proje değerinin de belirtilmesi gerekip gerekmediği açıklanmamıştır. Uygulamada, değerleme raporlarının çoğunlukla, binanın yıkılmadan önceki haline ilişkin olduğu görülmektedir. Ancak, kat maliklerince yapılacak karar toplantısında, binanın yeniden inşa edilmesi koşulları ve projeden alınacak paylar da müzakere edileceğine göre, değerleme raporunun, binanın yıkılmadan önceki değeri ile birlikte, proje değerini de kapsaması şarttır. Aksi takdirde, şeffaf ve hakkaniyete uygun bir müzakere toplantısından bahsedilemez.
     
    Esas itibariyle riskli yapı değerleme raporunda, aşağıda belirtilen 3 ayrı kriter esas   alınmalıdır            ;
     
    • Riskli Bina Değeri.
    • Arsa Değeri.
    • Proje Değeri.
     
    Yönetmeliğin 15. Maddesinde ; Toplantı öncesinde, “Riskli Yapının Değeri”’nin tespit edilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Yönetmeliğin bu maddesinde, mantıksal bir hata yapıldığı kanaatindeyiz. Çünkü, Riskli Yapı olduğu kesinleşen ve kanunen belirlenen, 60 günlük süre içerisinde yıkılacak olan bir binanın değeri nasıl tespit edilebilir ? Zaten yıkılacak olan bir binanın değerinin tespit edilmesi ve sadece bu veri esas alınarak karar toplantısı yapılması ne derece doğrudur ? Uygulamada, birçok değerleme raporunda, binanın, riskli yapı olması nedeniyle değerinin azaldığı belirtilmektedir. 6306 sayılı yasanın 6. Maddesine göre, riskli bina yıkıldıktan sonra, kat mülkiyeti resen terkin edilerek gayrimenkul arsa haline getirilecektir. Süreç içerisinde, kısa zamanda arsa vasfını kazanacak bir taşınmazın, arsa değeri hiç dikkate alınmadan, sadece riskli yapı değerinin esas alınması çelişkiye neden olmaktadır. Bu sebeple, riskli yapının değerlemesi kavramı, uygulama açısından çözülmesi gereken bir sorundur. Kaldı ki ; Değerleme Raporu, çoğunluk kararına katılmayan kat maliklerinin, pay satışında da, esas alınacak önemli bir belge olduğundan, konunun önemi bu noktada da karşımıza çıkmaktadır. Üçte İki çoğunluk kararı toplantısında, genellikle, tek bir müteahhitten alınan ve daha önce kat maliklerince müzakere edilmiş olan, teklif müzakere edilmektedir. Ayrıca, çoğunlukla, değerleme raporu ücretinin de müteahhit tarafından ödendiği görülmektedir. Esas itibariyle, toplantıların neredeyse %99’u zaten önceden hazırlanmış olan, müteahhit teklifi üzerinden yapılmaktadır. Öyleyse, kat maliklerine sunulan bu teklifin, proje değerinin lisanslı değerleme kuruluşuna önceden tespit ettirilerek toplantıda paylaşılmasının daha adil olacağı açıktır.  Değerleme raporunun ne şekilde düzenleneceği, değerleme ölçülerinde hangi verilerin esas alınacağı, Sermaye Piyasası Kurulu’nun, 12.08.2001 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan, Tebliğinde, pekçok standarda yer verilmiştir.
    Ancak, bu standartların tamamına riayet edilmediği, aynı gayrimenkulle ilgili olarak, Lisanslı Değerleme Kuruluşlarından alınan raporların oldukça farklı değerler içerebildiği görülmektedir. Uygulamada, genellikle, değerleme raporunu talep eden kişinin, görüş ve talepleri esas alınarak, takdir yetkisinin buna göre kullanıldığı, değerleme şirketlerinin raporları arasındaki kıymet farklılıklarının bu düşünceden kaynaklandığı görülmektedir. Kanaatimizce, konuya ilişkin sorunların kaynağı, değerleme standartlarının 6306 sayılı yasaya göre belirlenmemiş olmasıdır. 6306 sayılı yasa özel bir kanuni düzenlemedir. Uygulama koşulları ve mantığı pek çok noktada, diğer yasal düzenlemelerden ayrılmaktadır. Yukarıda, riskli yapının mevcut değerinin, arsa kıymetinin ve proje değerinin ayrı ayrı dikkate alınarak, değerleme raporlarının buna göre oluşturulması gerektiği ifade edilmiştir. Bu sebeple, riskli yapı değerleme standartlarının, 6306 sayılı yasaya uygun olarak yeniden düzenlenmesi şarttır. Değerleme çalışmalarında, objektif kriterler getirilmediği takdirde, raporlardaki çelişki nedeniyle, mağduriyetler kaçınılmaz olacaktır.
     
    • ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARAR TOPLANTISI :
     
        Riskli yapının yeniden inşa edilmesi konusunda maliklerce oybirliği ile anlaşma yapılamadığı takdirde, 2/3 çoğunluk kararı ile uygulama yapılacaktır. Kat maliklerinin bu konuda toplantı yapılabilmesi için, binanın yıkılması gerekmediği, riskli yapı kararı kesinleştikten sonraki her aşamada, çoğunluk kararı alınarak, binanın yeniden inşa edilmesi için gerekli düzenlemelerin yapılabileceği yukarıda açıklanmıştır.
     
    3.1. TOPLANTI DAVETİNİN ŞEKLİ             :
     
    Toplantıya davetin ne şekilde yapılacağına ilişkin olarak yasada herhangi bir usul kuralı mevcut değildir. Konuya ilişkin, kısmi düzenlemeler, Uygulama Yönetmeliğinde yer almaktadır. 6306 sayılı yasa ile aynı dönemde yürürlüğe giren, uygulama yönetmeliğinin 15. Maddesinde, toplantı davetinin, maliklerden biri tarafından, noter aracılığıyla yapılacağı belirtilmiştir. Ancak, ilgili Yönetmeliğin 15. Maddesinde, 25.07.2014 tarihinde yapılan değişiklikle, toplantı davetinin noter marifetiyle yapılması zorunluluğu kaldırılmıştır. Aşağıda açıklanacağı üzere, 2/3 çoğunluk tarafından alınan karar, toplantıya katılmayan ve ortak karara iştirak etmeyen hak sahiplerine noter vasıtasıyla bildirilecektir. Görüldüğü üzere, sonraki aşamada işlem noter vasıtasıyla yürütüleceğinden, yasa koyucu, uygulamanın her aşamasında noter aracılığıyla işlem yapılmasının önüne geçerek, işlemleri hızlandırmayı amaçlamıştır. Bu durumda, toplantı daveti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. Maddesinde yer alan çağrı usulüne göre mi yapılacaktır ? Yasada bu konuda bir açıklık yoktur. Binanın geleceğinin müzakere edileceği çok önemli karar toplantısının çağı usulünün resmi şekilde noter vasıtasıyla yapılması yerinde olacaktır. Toplantıya veya ortak karara katılmayan kat maliklerinin hisseleri, 2/3 çoğunluk tarafından satılacaktır. Ancak, usulüne uygun bir davet yapılmadan ve tüm kat malikleri haberdar edilmeden yapılacak toplantı neticesinde, toplantıdan hiç haberi dahi olmayan kat maliklerinin mağduriyeti kaçınılmaz olacaktır.
    Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, konuya ilişkin içtihatlarında ; “Riskli Yapı Yıkılmadan Önce, 6306 sayılı Kanuna Gereğince Yapılan Bütün Toplantıların Kat Mülkiyeti Kanununda Belirtilen Usullere Bağlı Olarak Yürütüleceğini” belirtmektedir.  Bu durumda, toplantı çağrısının şekli önem arz etmektedir. Mülkiyet hakkı, temel bir insan hakkı olduğuna göre, bu hakkı sona erdirebilecek nitelikteki bir toplantının, çağrı usulünün yasada açıkça düzenlenmemiş olması büyük bir eksikliktir.
     
    6306 sayılı Kanunun uygulanmasına ilişkin sorunların önemli sebeplerinden biri, yasa koyucunun, kentsel dönüşüm çalışmalarının hızlı ilerlemesi yönündeki sarsılmaz iradesinden kaynaklanmaktadır. Temel kaygının, “Çalışmaların Hızlandırılması” düşüncesi olduğu noktada, “Mülkiyet Hakkı”, “Hak Arama Hürriyeti” ve yasalarda yer alan birçok temel prensibin ikinci plana itildiği görülmektedir. Devlet yönetiminin, afet riskine karşı önlem almak amacıyla, çalışmaların hızlandırılmasını istemesi ve buna uygun yasal düzenlemeler yapmasını anlamak mümkündür. Ancak, devletin ve hükümetin görevi, aynı zamanda vatandaşın mülkiyet hakkını da korumaktır. Depreme dayanıksız binaların kentsel dönüşüm kapsamında yenilenmesi devlet yönetiminin temel hedefi ve görevidir. Aynı zamanda, vatandaşın mülkiyet hakkını korumak da devletin görevidir. Bu iki kavram arasında birine üstünlük tanımak, uygulamaların meşruiyetine gölge düşürebileceği gibi, hak dengesini de bozabilir. Kaldı ki; Çok iyi tasarlanmış yasal düzenlemelerle ; “Çalışmaların Hızlı Yürütülmesi” ve “Mülkiyet Hakkının Korunması” hedefleri aynı anda ve eşgüdüm içerisinde ilerleyebilir. Ancak, halihazırda, temel sorun, yukarıda belirtildiği şekliyle, dönüşüm çalışmalarının tüm süreçlerinin yasada detaylı olarak tanımlanmamış olmasıdır. Birçok konuda yasal boşluk olduğu görülmektedir.
     
    Resmi verilere göre, ülkemizde, 6,5 milyon binanın, depreme dayanıksız ve riskli bina statüsünde olduğu kabul edilmektedir. Her binada ortalama on kişinin oturduğunu kabul edersek, riskli yapılarda yaşayan kişi sayısı 65 milyon vatandaşa karşılık geldiği görülmektedir. 6306 sayılı Kanun, genel bir düzenleme olduğundan, orta ve uzun vadede, 65 milyon insanın, mülkiyet hakkı, barınma hakkı ve yaşam haklarını direkt olarak etkileyebilecek konumda olduğu görülmektedir. Ülkemiz nüfusunun ¾’ünü doğrudan ilgilendiren yasal düzenlemenin, çok daha kapsamlı usul kuralları ihtiva etmesi gerekirken, birçok hassas noktada, takdir yetkisinin uygulamaya bırakıldığı görülmektedir. İdare tarafından konuya ilişkin sorunlar, yönetmelik değişiklikleri ile çözülmek istense de, asıl olarak geniş çerçeveli bir yasal düzenlemeye ihtiyaç olduğu açıktır.
     
         3.2.  TOPLANTININ YAPILMASI VE TOPLANTIDA ALINACAK KARARLAR     :
     
         Toplantının ne şekilde yapılacağı ve toplantıda hangi belgelerin düzenleneceği yasa ve yönetmelikte belirtilmemiştir. Fakat, konuya ilişkin güncel Yargıtay İçtihatları uyarınca, riskli bina yıkılmadığı takdirde, uygulamanın, 634 sayılı yasaya tabi olduğunu düşünürsek, riskli bina yıkılmadan önce yapılacak toplantıda alınacak kararların, Kat Malikleri Karar Defterine yazılması gerekecektir.
    Yasada, riskli binanın yeniden yapılması, parselin diğer parsellerle birleştirilmesi gibi önem arz eden kararların 2/3 çoğunluk tarafından alınabileceği belirtilmiştir.       Buradaki 2/3 çoğunluk kavramı, apartmanlarda, “Arsa Payı” çoğunluğu olarak kabul edilmektedir. Arsa payı oranı ile, bağımsız bölüm maliki sayısı farklı kavramlardır. Bir dairenin arsa payı, konumu ve büyüklüğüne göre diğer dairelerden daha az veya daha fazla olabilir. Bunun için kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapusunda yer alan arsa payı hesabına göre işlem yapılacaktır. Kat mülkiyeti bulunmayan binalarda ise, 2/3 çoğunluk hesabında, tapuda kayıtlı müşterek mülkiyet niteliğindeki hisse nispeti dikkate alınacaktır.
     
    6306 sayılı yasanın 6. Maddesinde yapılan değişiklikle, müşterek mülkiyet niteliğindeki gayrimenkul üzerinde bulunan binadaki hak sahipliğinin bu noktada bir önemi olmadığı arsa tapusuna sahip olan malikin karar sürecinde yetkili konumda olduğu ifade edilmiştir. Dolayısıyla, parsel üzerindeki binanın kullanımına dair irtifak hakkı veya bina üzerindeki diğer takyidatların yasa kapsamında bir hakları bulunmadığı görülmektedir.
     
    Yasaya göre, üçte iki çoğunluk, toplantıda aşağıdaki kararları alabilir ;
     
    • Binanın yeniden inşa edilmesi için, müteahhit firma ile anlaşma yapılması,
     
    • Riskli yapının bulunduğu parselin komşu parselle birleştirilmesi,
     
    • Ada bazında inşaat yapılması amacıyla, gerekli anlaşmaların yapılması,
     
    • Riskli yapının bulunduğu parselin ifrazı(ayrı ayrı parsellere bölünmesi),
     
    • Riskli yapının, binada bulunan kat malikleri tarafından yeniden yapılması.
     
    Riskli yapının malikler tarafından yeniden inşa edilmesi konusunda yasada açık
    bir hüküm yoktur. Ancak, riskli yapının malikleri tarafından değerlendirileceği esası dikkate alınarak, yasal çerçevede bu hak da kullanılabilir. Kaldı ki, riskli yapının malikler tarafından yeniden inşa edilebilmesi için, yasa kapsamında çeşitli kredi avantajları mevcuttur.
     
    Esas itibariyle, yapılacak toplantının usul ve esasları büyük önem arz etmektedir. Çünkü, çoğunluk karar toplantısında bir eksiklik olduğu takdirde, ortak karar protokolüne katılmayan azınlık hissesinin satış işlemleri için, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünden izin alınması mümkün olmayabilir. Yasa ve yönetmelikte toplantının usulü ve düzenlenecek belgelerin listesi belirtilmemiştir. Toplantının, 634 sayılı Kar Mülkiyeti Kanununa göre mi yoksa, 6306 sayılı yasaya uygun olarak mı icra edileceği konusu dahi yasal olarak net değildir. Ancak, ispat kolaylığı açısından, toplantıda, aşağıdaki belgelerin düzenlenmesi ve en az üçte iki çoğunluk tarafından imzalanması gerektiği kanaatindeyiz.
    • Gündem,
    • Toplantıya Katılanların Listesi,
    • Değerleme Raporunun Bir Suretinin Toplantıya Katılanlara Teslim Edildiğine İlişkin Kayıt Örneği,
    • Riskli Yapının, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Düzenlenerek Yüklenici Firma Tarafından Yapılmasına Karar Verildiği Takdirde, Yüklenici Firma/Firmaların Sunduğu Tekliflerin Müzakeresi,
    • Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin çoğunluk tarafından imzalanması ve azınlıkta kalan hissedarlara, çoğunluk kararına katılmaları aksi takdirde hisselerinin satılacağına ilişkin İhtarname Gönderilmesi.
     
    Kural olarak, toplantıda cereyan eden her konunun toplantı tutanağında yer alması gerekmektedir. Ancak, uygulamada, çoğunluk kararına muhalefet eden kişilerin görüşlerinin tutanağa yazılmadığı bu konuda uzun tartışmaların yaşandığı görülmektedir. Elbette ki, azınlıkta kalan kişilerin de çoğunluk kararına neden katılmadıklarını beyan etmeleri ve açıklamalarının tutanağa geçirilmesini talep etmeleri en doğal haklarıdır. Fakat, azınlık görüşlerinin tutanağa yazılmaması, bu kişilerin dava açma haklarını engellemeyecektir. Sorunun çözülmesi için, azınlıkta kalan hissedarlar, kendi aralarında tutanak düzenleyerek, görüşlerinin toplantı tutanağına yazılmadığını tespit edebilirler. Karar toplantısına noterin davet edildiğine ilişkin örneklere de rastlanmaktadır. Ancak, azınlıkta kalan hissedarın toplantıya davet ettiği noterin toplantıda ne gibi bir işlem yapacağı konusunda yasal düzenleme bulunmadığının azınlık hissesinin haklarının korunması noktasında nasıl bir fonksiyona sahip olacağı belirsizdir.
     
    1512 sayılı, Noterlik Kanunu’nun 61. Maddesi gereğince ; “Noterler, özel kuruluşların toplantılarına katılarak durumu belgelendirebilirler.” Kanaatimizce, noter, toplantı davetini yapan yöneticinin talebi üzerinde davet edildiği takdirde, kimlik tespiti yaparak, toplantıda yürütülen işlemlerle ilgili tutanak düzenleyebilirler. Esas itibariyle, mülkiyet hakkı kapsamında, son derece önem arz bir toplantıda düzenlenecek evrakların ve toplantı usulünün yasada veya ilgili yönetmelikte düzenlenmemiş olması önemli bir eksikliktir. Örneğin, Anonim Şirketlerde Genel Kurul Toplantısının ne şekilde yapılacağı ve toplantıda düzenlenecek tüm belgeler ilgili yönetmelikte detaylı olarak belirtilmiştir. Benzer bir düzenlenmenin, 6306 sayılı kanun kapsamında yapılacak toplantılar için de yürürlüğe konulması şarttır.
     
    3.3. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARARININ AZINLIKTA KALAN HİSSEDARLARA     
                 NOTER VASITASIYLA BİLDİRİLMESİ             :
     
         Yasal, 2/3 çoğunluk tarafından alınan kararlar, toplantıya katılmayan maliklere ve çoğunluk kararına iştirak etmeyen tüm hak sahiplerine noter vasıtasıyla bildirilecektir. Söz konusu ihtarnamede, “15” gün içerisinde çoğunluk kararının imzalanmaması halinde, karara katılmayan maliklerin hisselerinin Bakanlık tarafından satışa çıkarılarak, diğer paydaşlara satılacağı bildirilecektir.
     
    Üçte iki çoğunluğun göndereceği ihtarname, hangi adrese tebliğ edilecektir ? Tebligat Kanunu’nun 10. Maddesinde, “Tebligat, tebliğ yapılacak şahsın bilinen en son adresine yapılır” hükmü mevcuttur. Tebligatın bilinen adrese yapılamaması halinde ise, tebligat, kişinin adres kayıt sisteminde (Nüfus kaydında yer alan adresi) bulunan adrese yapılır. Yani, tebligat, öncelikle, kat malikinin bilinen son adresine gönderilecektir. Bilinen adres kavramı içerisine, resmi mercilerde bulunan adresler veya tarafların resmi başvurularda bildirdikleri adreslerin dahil olduğunu düşünüyoruz.
     
    Tebligatların direkt olarak, kişinin nüfus kaydında yer alan adrese(Mernis adresi) gönderilmesi yasaya aykırı olacaktır. Nitekim, 6306 sayılı yasanın 5/10. Maddesinde yer alan ; “Bu Kanun uyarınca yapılan iş ve işlemlere ilişkin olarak adrese dayalı nüfus kayıt sisteminde belirtilen adreslere yapılan tebligat, muhataplarına yapılmış sayılır” ifadesi, Anayasa Mahkemesi’nin 27.02.2014 tarihli kararı ile iptal edilmiştir. Anayasa Mahkemesi, kararında, kentsel dönüşüm işlemleri kapsamında yapılacak tebligatların hak kaybına neden olunmaması için, 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümleri esas alınarak gerçekleştirilmesi gerektiğini tespit etmiştir.
     
    Çoğunluk kararına ilişkin ihtarnameyi, kat maliklerinden birinin göndermesi yeterlidir. Yasada bu konuda bir kısıtlama yoktur. Ancak, bazı uygulamalarda, çoğunluk kararının, müteahhit tarafından, diğer hissedarlara tebliğine ilişkin noter işleminin bizzat yüklenici tarafından yapıldığı görülmektedir. Kanaatimizce, müteahhidin yaptığı bu işlem hukuken geçersizdir. Çünkü, müteahhidin bu konularda yasal olarak işlem yapma yetkisi yoktur. Gayrimenkulde hissesi bulunmayan müteahhidin, sadece kat malikleri tarafından yürütülmesi gereken hukuki işlemleri yapması mümkün değildir. Aksi durumda, gayrimenkulde kira şerhi bulunan, intifa hakkı bulunan, ipotek hakkına sahip olan kişilerin de 6306 sayılı kanuna göre işlem yapma yetkisi olabileceği düşünülebilir.
     
    3.4. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK SAĞLANAMAMASI HALİNDE YAPILACAK İŞLEM :
     
         6306 sayılı yasanın 6/2. Maddesine göre ; Riskli yapı yıkıldıktan sonra, kendilerine tebligat yapılan arsa malikleri, 30 gün içerisinde üçte iki çoğunluk ile anlaşma yapmak zorundadır. Arsa maliklerinin bu süre içerisinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma yaparak binanın ne şekilde değerlendirileceği konusunda bir karar verememesi  halinde, gayrimenkulde, Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma işlemi yapılacaktır. Söz konusu kamulaştırma işlemi, yasaya göre, İskan Projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılacağından, ilk taksit ödemesi, kamulaştırma bedelinin beşte biri oranında yapılacaktır. Bu sebeple, mağduriyetlerin önlenmesi açısından çoğunluk kararının alınması önemlidir. Ancak, çoğunluk kararına imza atması halinde mağdur olacak hak sahiplerinin bu çelişkiden ne şekilde kurtulacağı yasada yer almamaktadır. Kanaatimizce mağduriyetlerin giderilmesi genel hükümlere tabi olacaktır
     
     
         4-   ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARARINA KARŞI HUKUKİ BAŞVURU YOLLARI   :
     
    Üçte iki çoğunluk kararının tebliğ alan ve çoğunluk kararına uyarak, 15 gün içerisinde sözleşmeye katılması ihtar edilen, azınlık hissedarları ne yapacaktır ? Söz konusu kararın iptalini isteme hakları var mıdır ? Böyle bir hakları varsa, ne kadar süre içerisinde, hangi mahkemeye başvurulacaktır ?
     
    6306 sayılı yasanın temel mantığı, dava açılmadan ve hukuki yollara başvurulmadan dönüşümün hızlı şekilde sonuçlandırılmasıdır. Uzayan yargı süreçleri dikkate alındığında, yargı makamlarına başvurulmadan konunun çözülmesinin hedeflendiği kanaatindeyiz. Yasa yolları ve hukuki itiraz mekanizmaları kanunda düzenlenmemiştir. Bu sebeple, bahse konu sorulara, “Genel Hükümler” kapsamında cevap verilmesi mümkündür.
     
    Çoğunluk kararı ile haklarının zarara uğradığını, hakkaniyete uygun bir paylaşım yapılmadığını, imzalanması istenen sözleşmenin hukuki güvence içermediği gibi sebeplere dayalı olarak, mülk sahiplerinin, çoğunluk tarafından imzalanan sözleşmenin iptali için, Hukuk Mahkemelerinde davalar açtıkları görülmektedir. Ayrıca, toplantıya çağrının usulsüz olduğu ve alınan kararların usulüne uygun olmadığı konularında da davalar açılmaktadır.
     
    Çoğunluk kararına karşı açılabilecek davaların öncelikle görev yönünden çözüme kavuşturulması gerekmektedir. 6306 sayılı yasa kapsamında, riskli yapının ne şekilde değerlendirilebileceğine ilişkin karar toplantısı, kat mülkiyeti kanunundaki usullere mi tabi olacaktır. Yoksa, bu toplantı genel hükümlere göre mi yürütülecektir. Çoğunluk kararı toplantısı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olduğu kabul edildiğinde, görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Ancak toplantı, kendine özgü koşulları nedeniyle, genel hükümlere tabi tutulduğu takdirde, bu durumda, görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemeleri olacaktır.
     
    Konuya ilişkin olarak, açılan davalarda, Yargıtay 20. Hukuk Dairesince verilen ; “Görev Yeri Belirleme” kararlarında tam bir istikrar olduğu söylenemez. Yargıtay İçtihat örnekleri aşağıda yer almaktadır.
           Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin, 10.12.2015 tarih ve 2015/5616 Esas., 2015/12443 Karar nolu içtihadında ; 6306 sayılı yasa kapsamında alınan, 2/3 çoğunluk kararının iptaline yönelik davalarda, Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görevli olduğu belirtilmiştir. Kat mülkiyeti kurulmuş olan binalarda, 6306 sayılı yasaya göre alınan kararların iptali davasının Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görüleceği belirtilmiştir. Karar Metni aşağıda yer almaktadır  ;
           Taraflar arasındaki davada, İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesi ve İstanbul Anadolu 26. Asliye Hukuk Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeni ile yargı yerinin belirlenmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi, gereği düşünüldü   :
          “Dava, kat malikleri kurulu kararının iptali istemine ilişkindir.
           Sulh Hukuk Mahkemesince, uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanununun kapsamında olmadığı gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir.
         Asliye Hukuk Mahkemesince ise, kat malikleri kurulu kararının iptali ile bu kararın bir sonucu olarak dava dışı yüklenici ile kat maliklerinin yaptığı sözleşmenin iptali talep edildiğine göre, davanın 634 sayılı KMK’nın 33. maddesi kapsamında açıldığı ve görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir.
          Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 1. maddesi hükmüne göre, bu Kanundan doğan anlaşmazlıkların (değerine bakılmaksızın) Sulh Hukuk Mahkemesinde çözümlenmesi gerekmektedir. 6100 sayılı HMK’nın 2/1. maddesinde de “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça Asliye Hukuk Mahkemesidir.” hükmüne yer verilmiştir.
         Somut olayda davacılar, Kadıköy İlçesi, Fenerbahçe Mh., 566 ada 73 sayılı parsel taşınmazda hisse sahibi olduklarını, apartman yönetiminin 11/12/2013 tarihinde almış bulunduğu kat malikleri kararının Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı olduğunu, bu karara göre Anahtar Teslimi Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi yapıldığını, toplantıya çağrının yasalara uygun şekilde yapılmadığını, alınan kararların malikleri zarara soktuğunu belirterek, 11/12/2013 tarihli genel kurul kararlarının ve Beşiktaş 1. Noterliğinin Düzenleme Şeklinde Anahtar Teslimi Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin iptaline karar verilmesini talep etmiştir. Dolayısıyla iptali istenen karar 6306 sayılı Kanun kapsamında alınan bir karar olsa da, 6306 sayılı Kanun kapsamında alınan kat malikleri kurulu kararlarının iptali ya da başkaca anlaşmazlıkların hangi mahkemede ne şekilde çözüleceğine ilişkin özel hükümlerin bulunmaması, davanın 634 sayılı KMK’nın 33. maddesi kapsamında açılmış olması nedeniyle aynı Kanunun Ek-1. maddesi hükmüne göre uyuşmazlığın Sulh Hukuk Mahkemesinde görülerek sonuçlandırılması gerekmektedir.
    SONUÇ : Yukarıda belirtilen nedenlerle; 6100 sayılı HMK’nın 21 ve 22. maddeleri gereğince, İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE, 10/12/2015 gününde oy birliğiyle karar verildi.”
        Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin, 09.11.2015 tarih ve 2015/8497 Esas, 2015/10830 Karar sayılı içtihadında, da; 6306 sayılı Kanun kapsamında alınan üçte iki çoğunluk kararı uyarınca imzalanan, “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İptali ve yeni projeye göre dairesinin küçülecek olması nedeniyle, uğradığı maddi zararın tazmini için açılacak davanın Asliye Hukuk Mahkemesinde görüleceği belirtilmiştir. Ancak, bu örnek olayda, Kat Malikleri Kurulu kararının iptali için Sulh Hukuk Mahkemesinde, müteahhit ile imzalanan sözleşmenin iptali için, Asliye Hukuk Mahkemesinde ayrı davalar açılmıştır. Bu sebeple, davanın Asliye Hukuk Mahkemesinde görüleceği içtihat edilmiştir.
        “Taraflar arasındaki davada İstanbul Anadolu 9. Asliye Hukuk ve 14. Sulh Hukuk Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeni ile yargı yerinin belirlenmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi, gereği düşünüldü:     Dava, sözleşmenin iptali ve maddi manevi tazminat istemine ilişkindir. Asliye Hukuk Mahkemesince, uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklandığı gerekçesi ile görevsizlik kararı verilmiştir. Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından ise, uyuşmazlığın kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığı, mal varlığına ilişkin bu davanın değeri ne olursa olsun asliye hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiği gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir.     634 sayılı Kanunun 35/b maddesinde “Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması” hükmüne, 16. maddesinde “Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.” hükmüne, Ek madde 1’de de “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.” hükmüne yer verilmiştir.
        Somut olayda, davacı, … Apartmanında kat maliki olduğunu, taşınmazın 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı olarak tescil edilmesi nedeniyle, kat malikleri kararıyla, müteahhit olarak … İnşaat San.ve Tic.Ltd.Şti. ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmeyi kendisinin ve … numaralı daire malikinin kabul etmemesi nedeniyle hakaret ve tehditlere uğradığını, evinden taşınmak zorunda kaldığını, ayrıca 3+1 olan dairesinin yeni projede % 12 oranında küçültüldüğünü belirterek, inşaat sözleşmesi nedeniyle uğradığı maddi ve manevi tazminatın tahsili ile sözleşmenin iptalini istemiş olup, Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasına dair alınan kat malikleri kararının iptali için daha önce İstanbul Anadolu 18. Sulh Hukuk Mahkemesinin, 2014/156 sayılı ve İstanbul Anadolu 7.Sulh Hukuk Mahkemesinin, 2013/533 sayılı dosyalarında davalar açıldığı, uyuşmazlık konusu davanın ise Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanmadığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminat ve sözleşme iptali davası olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda, HMK’nın 2. maddesi gereğince malvarlığına ilişkin uyuşmazlığın dava değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesinde görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir.
    SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK’nın 21 ve 22. maddeleri gereğince İstanbul Anadolu 9. Asliye Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE 09/11/2015 gününde oy birliğiyle karar verildi.”
    Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, konuya ilişkin olarak düzenlediği, 04.11.2015 tarih ve 2015/1794 Esas, 2015/15821 Karar sayılı içtihadında ; “Riskli yapı yıkılıp, arsa müşterek mülkiyete dönüştürülmediği sürece, 2/3 çoğunluk tarafından alınana kararların iptaline ilişkin davanın, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince, Sulh Hukuk Mahkemesinde yürütüleceği belirtilmiştir.
         “Davacı vekili dava dilekçesinde, 18.08.2014 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararların iptalini istemiştir. Mahkemece görevsizlik kararı verilmiş, hüküm davacı ve davalı B. Z. vd. vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
         Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
         Davacı vekili dava dilekçesinde, de kurulu anataşınmazın 18.08.2014 tarihli olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısında anataşınmazın riskli yapı olduğu gerekçesiyle yıkılıp yeniden yapımına ilişkin kararlar alındığını, toplantının usulüne uygun yapılmadığını ve kararların oybirliği ile alınması gerektiğini, alınan kararların Kat Mülkiyeti Kanununa ve 6306 sayılı Yasaya aykırı olduğunu beyanla, 18.08.2014 tarihli toplantıda alınan kararların iptalini istemiştir. Mahkemece, iptali istenen kararların yapıların yıkılmasından sonra kat maliklerinin 2/3 çoğunluk ile alacağı kararla yeniden yapım işi olduğu, yıkılmış bir yapı için Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanamayacağı, uyuşmazlığın 6306 sayılı Yasadan kaynaklandığı ve genel hükümlere göre çözümlenmesi gerektiği gerekçesiyle dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmiştir.
         6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun 3.maddesinde “ ( 1 ) Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. Bakanlıkça veya İdarece yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince onbeş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır. ( 2 ) Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Bakanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu kütüğüne işlenen belirtmeler hakkında, ilgili tapu müdürlüğünce ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verilir.” hükmü,
          Aynı Yasanın 6.maddesinde ise “ ( 1 ) Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.” düzenlemesi getirilmiştir.
         Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinden; dava konusu anataşınmazın üstündeki yapının yıkılmadığı ve kat mülkiyetinin müşterek mülkiyete dönüşmemiş olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemenin gerekçesinde belirttiği gibi 6306 sayılı Yasanın 6. maddesinde, yapının yıkılması ve kat mülkiyeti ve kat irtifakının müşterek mülkiyete dönüştürülmesinden sonra müşterek maliklerin 2/3 çoğunluk ile alacakları karar ile yapacakları işler düzenlenmiş olup, yapı yıkılmadığına ve kat mülkiyeti müşterek mülkiyete dönüştürülmediğine göre kat malikleri kurulu kararlarının iptali davası Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinden kaynaklanmaktadır.
         Davanın bu niteliğine göre; 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın Ek 1. maddesine göre, bu Yasanın uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümleneceğinden mahkemece, tarafların bütün delilleri toplanarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
    SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 04.11.2015 gününde oybirliğiyle karar verildi.”
         Yine, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin, 26.11.2015 tarih ve 2015/2026 Esas, 2015/17243 Karar sayılı içtihadında ; “Bina yıkılmadan önce alınan 2/3 çoğunluk kararının iptaline ilişkin davada göre, 634 sayılı yasa kapsamında Sulh Hukuk Mahkemesince görüleceği belirtilmiştir.
        “Dava dilekçesinde, 21.01.2014 günlü kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararların iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
        Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:     Davacılar vekili dava dilekçesinde, 21.01.2014 tarihinde yapılan genel kurulda, anayapının yıkılarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmak suretiyle yeniden binanın yapılması kararı alındığını, kat malikleri kuruluna çağrının gönderiminin usulüne uygun olmadığını hazirun cetveli tutulmadığını, alınan kararın da afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki yasaya uygun olmadığı nedeni ile kat malikleri kurulunun iptalini istemiş, mahkemece davanın toplantıya tüm kat maliklerinin katıldığı, davacı dışında olumsuz oy kullanan olmadığı yeterli çoğunluğun sağlandığı gerekçesi ile reddine karar verilmiştir.
       Dosya içindeki bilgi ve belgelerden, dava konusu 324 ada 12 parselde kat mülkiyeti kurulu olduğu, sekiz bağımsız bölüm bulunduğu, 6306 sayılı Yasaya göre “riskli yapıdır” şerhi konulduğu anlaşılmıştır. 6306 sayılı Yasanın 6.maddesinin 1.fıkrasına göre, üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatları aranmaksızın bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce re’sen terkin edilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır.
        Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Buna göre sözü edilen madde hükmü anataşınmaz üzerinde yapının yıkılıp kat mülkiyetinin sona ermesinden sonra uygulanabileceğinden dava konusu taşınmaz üzerinde yapının halen mevcut olduğu, kat mülkiyetinin kurulu bulunduğu dikkate alındığında binanın yıkılarak yeniden yapılması yönünde kararın Kat Mülkiyeti Yasasının 45. maddesi gereğince tüm kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla mümkün olduğundan bu koşulu sağlamayan 21.01.2014 günlü kat malikleri kurulu kararının iptali yerine yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru görülmemiştir.
    SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, 26.11.2015 gününde oybirliğiyle karar verildi.”
         Kanaatimizce, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 316. Maddesi uyarınca, Basit Yargılama Usulü uygulanması nedeniyle, 6306 sayılı yasaya ilişkin her türlü davalarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olmalıdır. Örneğin, kira sözleşmelerinde miktar sınırına bakılmaksızın, her türlü ihtilafta, Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Benzer bir uygulama, kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin ihtilaflar için de yürürlüğe konulmalıdır. 6306 sayılı yasanın temel mantığı düşünüldüğünde, Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevli olması pratik açıdan daha uygundur. Yukarıda belirtilen içtihatlar, 6306 sayılı Kanunun 6. Maddesi değiştirilmeden önceki metni esas alınarak verilmiş kararlardır. İçtihatların temel mantığı, 6306 sayılı yasaya göre yapılacak uygulama işlemleri ve çoğunluk kararına bağlı uygulamaların, riskli yapı yıkıldıktan sonra hayata geçirilmesi gerektiği düşüncesine dayanmaktadır. Gerçekten de yasanın değişmeden önceki lafzı bu şekildedir. Ancak, söz konusu yasa maddesinde, 14.04.2016 tarihinde yapılan değişiklikle, “YAPILAR YIKTIRILMADAN ÖNCE” hak sahiplerinin, “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” imzalanması dahil her türlü kararı alabileceği belirtilmiştir. Bu durumda, yasa değişikliğinden sonra içtihatların hangi yönde şekilleneceği merak konusudur.

yonetmax.com.tr

İstinye Mah. Çayır Cad. No:12/1

HARİTADA AÇ